华裔城A:向规模要效益?

  本刊记者 杨现华/文

  2018年,华裔 城A(000069.SZ)仍然 没有停止扩张的脚步 ,公司在土地储藏 、签约出售 上继续高歌猛进。

  华裔 城A其实不 以快周转见长。实践 上,与动辄年出售 百万平米乃至 千万平米的同行相比,以华裔 城A曾经 几年签约不过30万平方米出头的规模来看,公司似乎算不上是一家“干流 ”房企。

  如今,华裔 城A也开始向规模化开展 了,从2016年签约面积37.07万平方米,到2018年出售 206.18万平方米,公司的规模化显着 提速了, 这个积极的成绩使得华裔 城A房地产收入显着 增厚了。

  在规模快速扩张的过程中,公司也面对 诸多考验,例如部分旅游项目一直 难见成效,坚持一、二线城市开展 后开始涉足三、四线城市,公司百亿净利润中,投资收益和政府补助等占了适当 大的部分,华裔 城A的利润成色有待提高 。

  加速规模化

  华裔 城A的年报显示,2018年,公司完成 营收481.42亿元,同比增加 13.7%;完成 归属母公司股东的净利润105.89亿元,同比增加 22.52%。这也是公司归母净利润初度 打破 百亿元。

  2019年一季度,公司继续坚持 了安稳 的增加 态势。2019年1-3月,华裔 城A完成 营收79.2亿元,同比增加 24.95%;完成 归属母公司股东的净利润11.99亿元,同比增加 6.94%。

  与报表体现的收入相比,华裔 城A更让市场注重 的是公司当下的签约状况 。

  众所周知,房地产公司的报表收入和签约出售 存在时间错配,依据 周转的快慢,开发商2018年完成 的收入往往是1-3年前的出售 状况 。因此,2018年的签约出售 状况 预示了开发商未来的业绩状况。

  因为 华裔 城A并未披露历年的签约金额,因此只能首要 从出售 面积上观察公司未来业绩的走势。2018年,华裔 城A完成 出售 面积206.18万平方米,与万科等数千万平方米的出售 相比华裔 城A只是行业中的一个小弟,即便 与其余规模房企千万平方米左右的出售 面积相比,华裔 城A的出售 面积似乎相同 微乎其微 。

  但纵向相比,华裔 城A的行进 是显着 的。华裔 城A是从2015年开始在年报中接连 公布房地产板块的签约、结算等状况 的。2015-2018年,公司完成 签约面积37.08万平方米、37.07万平方米、146.27万平方米和206.18万平方米。由此可见,公司从2017年开始房地产板块出售 显着 提速,2018年延续了这一积极景象。

  虽然没有签约金额,但从华裔 城A的预收款变化可以窥见公司规模的变化,其预收款底子 由购房款构成,2016-2018年,公司预收账款分别为150.79亿元、309.1亿元和422.84亿元,预收账款/房地产板块的收入分别为0.8、1.32、1.51。当然,华裔 城A的旅游综合板块中也应有房地产出售 收入,不过并未详细列示,无法知晓其详细 出售 金额。

  之所以说这是华裔 城A近年来少有的积极扩张,也能够 从公司的新开工面积看出来。

  依据 华裔 城A的发债说明书,2012-2016年,公司新开工面积分别为55.96万平方米、35.9万平方米、69.76万平方米、44.51万平方米和72.28万平方米,而2017-2018年分别为293.07万平方米和478.54万平方米

  在2016年之前,华裔 城A的新开工面积虽有动摇 但并未呈现出显着 的扩张势头。2017年和2018年,公司则体现 出了在规模上的扩张性。

  在土地储藏 上,近两年华裔 城A相同 是规模备战。首要 从存货金额来看,2014-2018年,公司的存货金额分别为447.68亿元、511.92亿元、679.71亿元、1054.58亿元和1602.25亿元。2017年和2018年,公司的存货金额增加 迅猛。

  其次从土地储藏 面积来看,存货金额的快速添加 往往意味着土储规模的扩展 。2014年年底 ,华裔 城A旅游综合事务 配套地产储藏 权益面积约622.6万平方米,房地产事务 储藏 权益面积约266.2万平方米。

  2015-2017年,华裔 城A旅游综合及房地产事务 累计土地储藏 604.09万平方米、641.17万平方米和637.15万平方米,分别新增了208.4万平方米、 105.66万平方米和269.11万平方米。

  2018年,即便 不考虑在建和已售未结的存货部分,华裔 城A的待开发土地上 积也一跃达到了1778.83万平方米。

  2018年,华裔 城A的新开工面积为478.54万平方米,即公司假如 坚持 这一开工面积,那么在手存货可以满足公司近4年的开发,即便 开工面积坚持 一定的增加 ,亦可以达到3年左右的保障。

  值得留意 的是,从存货细分来看,代表公司土地储藏 及在建项用意开发本钱 科目在近两年扩张显着 ,已竣工 项目则坚持 在相对安稳 的水平。2014-2018年,公司存货中的“开发本钱 ”分别为289.31亿元、387.88亿元、534.42亿元、941.09亿元和1466.82亿元,同期的“开发产品”分别为155.87亿元、121.52亿元、142.8亿元、111.35亿元和133.97亿元。