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  晚上10点,一场交流 晚宴刚刚完毕 ,王成(化名)立刻赶去了机场。明天早上,在另外一 个城市,他还有一场融资路演,今晚怕又是一个无眠之夜了,虽然 这个夜晚,是周日 。王成是一家上市房企融资负责人,在曾经 的一年中,“出差、喝酒、找钱”简直 是他工作日子 的主基调。
  
  “从上一年 开始,监管就开始趋紧,集团给的融资指标不低,市场上融资本钱 却越来越高,工作欠好 做”,在上一年 的一次采访中,王成告诉 《证券日报》记者,可以 使用的融资东西 简直 都使用了,基金、银行和金融机构多是“晴天送伞”。很多企业的融资本钱 都超过15%了,但更多的是即便 情愿 承当 15%的资金本钱 ,持资方仍旧不肯 意出钱。
  
  在曾经 的2018年,王成大部分时间是没有上下班之分的,最忙时乃至 一周每天都在飞。这其实不 是个案,上市房企尚且如此,民营未上市房企的2018年,融资负责人找钱更为困难 。
  
  “在去杠杆大环境下,很多企业老板不得不将个人股权质押出去筹钱”,一位民营企业融资负责人向记者走漏 ,但上一年 的钱太贵了,有些老板用不起,就卖了一些项目换现金,这是割肉换生计 。
  
  有息负债升至6.8万亿元
  
  正如上述企业融资负责人所述,融资曾是2018年房企的头等大事。如今,从上市房企披露的2018年年报数据中也可窥见其当时的困难 。
  
  据《证券日报》记者依据 iFinD统计数据得悉 ,截至2018年底,A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家,占比高达33%;以更为精确 反映企业负债状况 的剔除预收款项后的资产负债率指数来看,有13家房企超过70%,占比达11%。此外,上述118家上市房企总资产算计 约10万亿元,负债算计 约为8万亿元,均匀 资产负债率为80%。
  
  不过,从整个房地产行业来看,2018年房企出售 回款有所添加 ,加上融资环境遍及 收紧,企业降杠杆取得一定效果,净负债率有所下降,但融资本钱 上升。
  
  据克而瑞研讨 中心统计数据显示,2016年至2018年,176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元,较期初增加 18%;总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元,较初期增加 16.6%;净负债率走出了从74.2%到89.11%,再到85.15%的曲线。
  
  另外一 组统计数据显示,2018年176家房企现金持有量同比增加 了18.4%至28715亿元,增幅与上年底子 持平;有息负债同比增加 了16.6%至68456亿元,但增幅则相比于2016年的27%和2017年的30%下降显着 。其间 64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增加 18.7%,重点房企债务添加 幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比添加 1.5个百分点。
  
  克而瑞研讨 中心分析师认为,跟着 行业集中度不断提高,企业为了进一步促进规模增加 和提高 市场占有率,仍然 需要很多 的资金撑持,这就使得全体 负债规模继续 加大。但因为融资环境收紧,房企拿地较上一年 相对慎重 ,加上降杠杆的压力,让企业不得不加速 项目周转速度,更为注重 回收现金。
  
  值得一提的是,2018年房企现金短债比和长短时间 债务比维持了较为安稳 的水平,全体 财务杠杆相连年 初有所下降 。
  
  五成房企净负债率下降
  
  据克而瑞研讨 中心统计数据显示,2018年底176家房企加权均匀 净负债率为85.15%,较年初下降 了3.95个百分点,54%的企业的净负债率有所下降。
  
  “整个行业出售 端的竞争压力越来越大,现金回笼力度很难维持企业开展 规模,因此融资规模仍抉择 着企业开展 速度”,一位房企高管曾向《证券日报》记者直言,高杠杆一定是有风险的,但是 曾经 许多房企在高杠杆运营模式下,赶上了土地盈利 时代,尝到了规模化开展 带来的甜头,转换运营模式其实不 容易。
  
  但企业近两年也意识到,不下降 负债率坚持 稳健的财务盘面,一味冲规模快跑,带给企业的风险相同 不低。毕竟,在房地产增量市场天花板降临 的大环境下,负债越高、评级越低的企业得到投资者的认同度越来越低,越来越难拿到钱,尤其是资金本钱 低的钱。长此以往,资金本钱 对利润的腐蚀 程度将严峻 影响企业的运营质量。
  
  事实上,去杠杆政策环境下,受融资监管影响,房地产企业主动也好,被动也罢,确实也在施行 一些下降 负债的策略。比如,完善债务结构的同时,抓现金回笼。
  
  据克而瑞研讨 中心统计数据显示,截至2018年底,176家上市房企的现金持有量为28715亿元,较期初增加 18.4%。其间 64家重点房企的现金持有量为25080亿元,较期初增加 22.7%;64家房企的现金总量占比87.3%,较期初添加 了3个百分点。跟着 行业集中度不断上升,规模房企的资金融通也更具优势。截至2018年底,持有现金超千亿元的企业有5家,较期初添加 2家。
  
  克而瑞称,超过六成企业持有现金呈现 不同程度的上涨。64家重点企业中现金增加 的企业占比更高,达85.9%,其间 增幅超过50%的企业就达到了21家。从各梯队来看,百强企业均匀 现金持有量有所增加 ,而百强之外的企业均匀 现金持有量则有所下降。现金增幅最为显著的是30强-50强企业,这些企业在2018年遍及 加大了财务优化力度。
  
  对此,一位房企高管曾向《证券日报》记者表明 ,“在未来高手过招的市场中,一个大项用意负债处理欠好 可能就会拖垮整个企业,所以抓回款是公司上一年 最重要的工作之一。为了实时监测我们的财务体系 ,公司乃至 建立了一套运营体系,各个城市各个项目每天上报出售 额,以便企业在保证资金链安全的状况 下,进行融资和投资组织 。”
  
  现金回款的添加 ,一方面是应对2019年下半年到来的还债高峰期,另外一 方面也有助于下降 负债。在上述176家房企中,截至2018年底,64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56个百分点,净负债率下降的企业占比为56.3%。
  
  融资本钱 上升
  
  控制住负债规模,其实不 料 味着企业可以高枕无忧。生计 难题或答应 解,但开展 质量的问题相同 严峻 。
  
  正如万科董事长郁亮曾表明 ,“大公司有的时分 也很软弱 ,假如 万科信用评级下降,集团的融资本钱 就会大幅提高,比如万科的融资本钱 是5%左右,而同行大约 10%,依照 现在5%的融资本钱 ,现在 万科的新事务 都不怎么赚钱,假如 提高到10%,可能连开发事务 都不赚钱了。”
  
  换句话说,即便 找到钱了,假如 找不到廉价 的钱,企业的开展 压力相同 不容小觑。毕竟,“每天早上醒来就有2亿元-3亿元的利息等着付”的感觉,并欠好 受。
  
  2018年,正如上文所提的王成表明 ,“你想拿廉价 的钱,人家连面都不见,底子 不跟你谈。上一年 ,很多中斗室 企融资利率都超过了15%。这么贵的钱,不是什么企业都用得起的。”
  
  克而瑞统计数据也显示,从2018年64家重点房企的均匀 融资本钱 来看,约有84%的企业的融资成内情 比2017年有所提高,全体 均匀 融资本钱 由2017年底 的6.11%增至6.61%,完毕 了接连 两年的下降趋势。
  
  克而瑞分析师认为,这主要是因为 境内融资环境继续 收紧,近期新进行的境表里 融资本钱 均有提高,而原有低本钱 的公司债陆续到期,因此 全体 的融资本钱 也只能水涨船高。
  
  但2018年的资本市场,也呈现 了一些立异 的融资方式,为一些企业新事务 打开窗口。克而瑞分析师也表明 ,租赁融资及各类资产证券化遭到 了政策的撑持,成为房企融资的新打破 口。2018年,以购房尾款、物业费、供给 链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次 获批,租赁类REITs以及租赁专项债券也遭到 鼓励。
  
  “现在 看政策有适度放松,我们的压力也小了一些。或许本年 不用动不动开会到夜里一两点了”,前几日,王成向本报记者倾诉了一个朴素的愿望,“期望 本年 不用加那么多班,能多有几个休憩 日。”